论承租人在房屋出卖后主张优先购买权的期限
[内容提要]：目前，我国法律规定在房屋租给他人使用时，房屋所有人在出卖房屋给第三人时需要提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有行使优先购买权的权利。房屋所有人违反通知义务将房屋出卖的，承租人可以请求法院宣告房屋所有人和第三人的买卖合同无效。但是，请求宣告买卖合同无效的具体期间我国没有明确规定，是该制度的一个缺陷。本文从笔者亲身经历的一个案件出发，认为在上述情况下，承租人请求宣告合同无效的期间属于除斥期间，应类推适用现行法律关于农村集体组织成员对本集体组织的土地承包使用权行使优先权的规定，以稳定交易秩序，更好地平衡各方当事人的利益。
[关键词]：承租人优先购买权 除斥期间 类推
一．一个案件引发的思考
2004年4月，福州某物业公司与陈某某签订一份《店面租赁合同》，该合同约定：物业公司将其拥有的某小区的一处店面租给陈某，租赁期自2004年4月1日至2006年3月31日，每平方米租金45元人民币。合同签订后，陈某某租赁该店面使用，并将租金交与物业公司，物业公司出具租金收据。2004年11月，物业公司在没有通知陈某某的情况下，将店面出卖给新的业主，并通知陈某某自2004年12月起将租金汇入新业主的个人帐户。自2004年12月起，陈某某将租金汇至新业主的个人帐户。2006年3月初，租赁合同即将到期，陈某某打算以《店面租赁合同》约定的租金继续承租该店面。但是由于周边店面的平均租金已经上涨至每平方米60元，故新业主拒绝该要求，且要求陈某某在租期届满后搬离店面。陈某某拒绝，遂以物业公司侵犯其承租人优先购买权为由将物业公司诉至法院。要求法院判决物业公司与新业主的店面买卖合同无效，并在同等条件下享有对店面的优先购买权。笔者作为物业公司的委托代理人之一参与了该案庭审。庭审中，笔者认为原告要求宣告合同无效并在同等条件下行使优先购买权不能适用诉讼时效期间，而应该类推适用现行法律关于集体组织农民行使本集体组织农村土地承包使用权优先承包权的规定。随后，原告与新业主达成店面续租协议，遂撤诉。该案虽最后未宣判，但引发了一个思考：在房屋所有人未通知承租人即将房屋出卖的情况下，承租人在得知自身权利被侵犯时主张法律保护其优先购买权的期限应该为多长，是否适用一般诉讼时效制度？在解析该问题前，先看看我国现行法律有关承租人优先购买权的规定。
二．我国现行法律有关承租人优先购买权的规定
承租人优先购买权作为承租人的法定权利，由法律直接规定产生。目前，我国对承租人优先购买权的规定散见于法律，司法解释，行政法规，部门规章中。国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定："房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权，此后有关承租人优先购买权的各种规定，多以此为基础。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。但是直到1999年《合同法》颁布后，承租人优先购买权才作为一项民事基本制度在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
检视以上法律法规对于承租人优先购买权的规定发现，我国规定在房屋所有人违反通知义务即将房屋出卖的情况下，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。但承租人在得知房屋原所有人违反通知义务将房屋出卖的事实后应该在多长的期间来行使这种权利却没有规定。所以在本案庭审中，原告的律师即坚持应该适用一般诉讼时效，即承租人在得知房屋原所有人违反通知义务将房屋出卖的事实后有权在2年以内向法院请求宣告买卖合同无效。而法官在庭审结束后的态度也表明倾向于原告律师的观点，暗示我们没有提交坚实的理由或者实际的类似案例的话就不支持我们的观点。这反映了我国司法实务界的普遍观点：即承租人在得知房屋原所有人违反通知义务的事实后有权在2年以内向法院请求宣告买卖合同无效。该观点合理吗？
三．我国现有司法实践的缺陷
笔者认为，我国现有的司法实践即承租人在得知房屋原所有人违反通知义务将房屋出卖的事实后有权在2年以内向法院请求宣告买卖合同无效是不合理的。它是对承租人优先购买权的法律性质认识不充分的结果。以下是笔者的具体分析。
房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]。所谓同等条件依据主流观点，应该为价款数额以及价款支付方式的等同[2]。优先购买权的权利性质究竟是形成权还是请求权？笔者认为，承租人优先购买权是形成权，即承租人可以主张依据出租人与第三人达成的买卖条件建立自己与出租人之间的买卖关系。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利[3]。形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。正因为承租人优先购买权是一种形成权，而承租人要求法院宣告房屋买卖合同无效正是行使优先购买权的表现，故其权利的行使应该适用除斥期间。除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。而诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。诉讼时效一般适用于请求权的情况。诉讼实效与除斥期间有明显的区别，主要表现为[4]：
1．两者的法律后果不同，虽然诉讼时效和除斥期间的法律后果都表现为某种权利的消灭，但是，诉讼时效所消灭的是权利人享有的胜诉权，而除斥期间则消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，如追认权、撤销权、解除权等。
2．两者的期间不同，虽然诉讼时效和除斥期间都以一定事实状态存续一定时间为内容。但是，诉讼时效是可变期间，适用中止、中断或延长的规定，而除斥期间则一般是不变期间。不因任何事由而中止、中断或者延长。
3．两者的适用依据不同，诉讼时效规定的是权利受害人请求法律保护的期限，仅适用于权利受到侵害的权利人不行使请求权的情况，而除斥期间规定的是权利人行使某项权利的期限，以权利人不行使该实体民事权利作为适用依据。
4．两者的适用条件不同。诉讼时效是在当事人主张时，人民法院予以援用，而除斥期间则是由人民法院依职权予以援用，不论当事人是否主张。
5．两者的起算时间不同。诉讼时效的起算始自权利人能够行使请求权（请求权产生之时），我国《民法通则》从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算。而除斥期间则是自相应的实体权利成立之时起算。
从以上对诉讼时效和除斥期间的区别中可以看出，我国当前司法实务界认为承租人优先购买权的行使应该适用诉讼时效制度是不合理的，该观点错误的认识了承租人优先购买权的法律性质。那么，既然该权利不应该适用诉讼时效而应该适用除斥期间，那么，该权利的行使应该适用多长的除斥期间？
四．承租人行使优先购买权期间的类推适用
除斥期间的长短有法定的持续期间，也有基于特定案件的客观情况由当事人合理决定的期间。我国目前对除斥期间的规定也兼有以上2种情况。法定的除斥期间如《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤消权消灭：（一）具有撤消权的当事人自知道或者应当知道撤消事由之日起一年内没有行使撤消权”；基于特定案件的客观情况由当事人合理决定的期间见《合同法》第95条：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。那么，承租人优先购买权的行使在当前法律规定为空白的情况下应该适用哪种期间？目前相当一部分学者认为应该类推适用我国对撤消权行使的除斥期间的规定，即承租人应该在知道自己权利被侵犯后一年内行使优先购买权，否则该权利自动消灭[5]。笔者认为，1年的期间过长。理由在于在法律法规中确认承租人的优先购买权，既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系，如果处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。在房屋原所有人没有通知承租人即将房屋出卖给新业主的情况下，承租人通常是在房屋出卖交易达成后就可以知道房屋出卖的事实，理由在于许多情况下与该案情况类似，房屋出卖后新业主就会向承租人主张租金，承租人也会将租金支付给新的业主。如果这种情况下适用1年的时间，第三人即房屋的新业主通常都已经落实了房屋登记过户的手续，此时若承租人要求法院宣告买卖合同无效，则对新业主利益伤害甚巨。故承租人行使优先购买权期间为1年的规定过分的保护了承租人的利益而忽视了对房屋新业主的保护，不利于稳定交易安全。笔者认为，承租人行使优先购买权应该类推适用我国目前法律关于农村集体组织成员对本集体组织的土地承包使用权行使优先权的规定，即承租人得知房屋出卖的事实后两个月内可以主张优先购买权，逾期该权利消灭。
所谓类推适用，是指在法律没有明确的文字规定的情况下，比照相应的法律规定加以处理的推理。这种推理的前提条件是：该法律条文虽然没有明确规定，但该法律规定赖以存在的基本原理和原则却可以包含某一行为或事件[6]。具体到民法中的类推适用，是指在个案没有可直接作为依据的法律条文的时候，选择民法的有关基本原则和最相类似的规定，作出推理并予以适用的工作。我国最高人民法院2005年7月29日公布，2005年9月1日实施的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款，流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：…………（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的”。笔者认为，承租人对租赁房屋的优先购买权农村集体经济组织成员对集体经济组织的土地承包权的优先权有着相似性：第一，优先权人的身份特定；第二，优先权内容相似，都为对物权（租赁房屋所有权，土地承包使用权）取得的优先权利，第三，权利行使条件相似，租赁房屋优先购买权权利行使条件是在价款相同，付款条件相同的情况下，而土地承包使用权优先权的权利行使条件是流转价款，流转期限等主要内容相同的情况下。第四，物权所有人义务相似，房屋所有人在出卖房屋前需通知承租人，土地所有人农村集体组织在发包前需书面公示。两者特征相似程度比优先权和撤消权的相似程度高许多，类推适用该规定更为合理。笔者的观点还可以从最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第134条得到支持：“享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。”虽然该修改稿并没有正式生效，但也反映出最高人民法院也倾向于承租人应该在较短的期间内行使优先购买权。另外，由于《城市房地产转让管理规定》第七条第二款规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”，所以实践中房屋买卖双方签订合同后通常会在90日内去办理过户手续，而承租人得知房屋出卖事实两个月内主张权利时，许多情况下买卖双方也尚未去房屋管理部门办理过户手续。故在承租人的优先购买权得到法律保护的同时，也可以很好的平衡第三人的利益，使第三人不必要支出额外的登记费用和税收，使法律调整的社会成本减至最少。
结语：
现在随着市场经济的迅猛发展，房屋租赁，房屋买卖交易十分频繁。实际生活中房屋所有人没有履行通知义务将房屋出卖后，房屋承租人主张行使优先购买权的纠纷非常多。而我国法律在这方面的规定还是空白，使司法界在处理这类纠纷时无所适从。笔者建议立法界应该尽快完善相关立法，使法官在处理该类案件时能正确适用法律，更好地平衡房屋所有人，房屋承租人，房屋买受人即第三人的利益，稳定交易秩序。
[参考文献]
[1] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页
[2] 戴孟勇：《刍议行使优先购买权》，载《人民法院报》2000年12月16日理论专版
[3] 梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第66页
[4] 傅静坤：《民法总论》，中山大学出版社2002年版，第202页
[5] 关于该观点，可参见王建华：《房屋承租人优先购买权的限制性法律保护》，载《人民司法》2005年第10期，第65页；周艳：《浅析优先购买权》，中国民商法律网-民商学术
[6] 张文显主编：《法理学》，高等教育出版社，2000年10月版，第327页
