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黄若晨:小议承租人提前退租的法律后果

2016-05-19

租赁合同,是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。根据《合同法》的相关规定,在租赁合同关系中,出租人应当按照约定的方法使用租赁物,并按照约定的期限支付租金。

租赁合同的履行过程中,承租人可能由于自身原因,要求提前退租。如果租赁合同约定了租赁期限,那么在租期届满之前,承租人能否提前退租?

一般而言,承租人提前退租有以下两种方式:

一、与出租人达成解除租赁合同的协议。《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。”承租人可与出租人协商,通过协议的方式提前解除合同,通常情况下承租人应向出租人支付一定的补偿金,具体数额由双方约定。

二、行使租赁合同约定的解除权。《合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”如果租赁合同中对于提前退租的条件有明确的约定,那么承租人可以按照合同约定,履行相应的义务,并通知承租人解除合同。

如果承租人无法和出租人达成解除合同的协议,租赁合同中也未约定提前解除合同的条件,那么承租人提前退租实质上是一种违约行为,将面临一定的法律风险,即承担的违约责任具有一定的不确定性。

此种情况下,承租人可发函通知出租人,要求提前退租。由于承租人是由于自身原因要求退租,并不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形,故该通知并不产生解除合同的效力,只能发生预期违约的法律效果。

此时,根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定,出租人作为守约方可要求承租人承担违约责任。

第一,出租人可以要求承租人继续履行合同,支付租金直至租赁合同期满。例如,在(2013)沪一中民二()终字第1222号《民事判决书》中,上海市第一中级人民法院认为“益生公司认为租赁合同在731日已解除,无法律依据。某公司作为守约方有权选择对其最大利益化的方式提出诉求,某公司认为合同到期终止,要求益生公司支付欠付租金,法院可予支持。”

第二,出租方可以选择行使法定解除权,解除租赁合同,要求承租人赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

出租人的损失主要是空置期的租金损失,即由于事先无法寻找到新租户,造成房屋空置,导致租金损失。对此,司法实践中由法院根据具体情况酌定,一般而言,如果租赁合同中没有约定,按照一到两个月的租金认定。例如,在(2013)沪一中民二()终字第3428号《民事判决书中》,上海市第一中级人民法院参照租赁合同中以两个月租金作为押金的约定,酌情判决承租人向出租人赔偿两个月的租金损失。

应当注意的是,《合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”如果出租人解除合同后,怠于寻找新的租户,放任房屋空置所造成的扩大损失,无权向承租人主张。

    综上所述,作为承租人,建议在租赁合同中明确约定解除合同的条件,以便在自身需求发生变化时,能够通过支付合理的补偿而提前退租,做到进退自如,避免不必要的损失。


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